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Bail commercial : qu’est-ce qu’une clause d’exclusivité ?

Bail commercial : qu’est-ce qu’une clause d’exclusivité ?

Un bail commercial peut contenir une clause d’exclusivité : le propriétaire du local s’engage à ne pas louer de locaux du même immeuble pour une activité concurrente à celle du locataire.

Bail commercial : qu’est-ce qu’une clause d’exclusivité ?

Une exclusivité contractuelle dans le bail commercial

Par la présence d’une clause d’exclusivité dans le bail de location, le locataire se voit assurer une exclusivité dans le commerce autorisé. Le propriétaire du local objet du bail s’interdit donc de louer à un concurrent de son locataire, un local dans le même immeuble. Si le propriétaire ne respecte pas son engagement vis-à-vis de son locataire, il peut être condamné à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Il pourra également être condamné à faire en sorte, sous astreinte, que l’activité qu’il a autorisé à un autre locataire dans le même immeuble, cesse.

Bon à savoir

Attention toutefois à la portée de cette clause d’exclusivité : la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que cette clause, pour être valable, doit être limitée dans le temps ou dans l’espace.

Le propriétaire doit assurer la jouissance paisible du local

L’article 1719 du code civil rappelle que le propriétaire d’un bien loué a l’obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du local qu’il occupe. La question est de savoir si l’absence d’une clause d’exclusivité dans un bail commercial n’allait pas à l’encontre de l’obligation du propriétaire. Une réponse ministérielle a mis en lumière le fait qu’en l’absence d’une telle clause, dans le silence du contrat de location, le bailleur conserve son droit de louer un autre local à un locataire concurrent, dans le même immeuble. La situation diffère lorsqu’il est question d’une cession de bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 13 juillet 2010 a précisé que le cessionnaire d’un bail commercial qui ne respecterait pas la destination prévue dans l’acte de cession et causerait un préjudice à un autre locataire du même propriétaire, exerçant une activité concurrente dans le même immeuble pourrait être contraint par le propriétaire à fermer son fonds et verser des dommages et intérêts au locataire préjudicié.

Références juridiques

  • Cass, 3e civ, 4 mai 2006, n°04-10051,
  • Cass, 3e civ, 8 janv. 1997, n°94-20766,
  • Rép. Min. n°14792 : JOAN Q, 17 mai 1979,
  • Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, n°09-67516.