Immobilier de bureau en Île-de-France : forte baisse des transactions au 1er trimestre 2019

Immobilier de bureau en Île-de-France : forte baisse des transactions au 1er trimestre 2019

Avec 541 300 m² en demande placée et 2,4 Mds € en investissement, l’immobilier de bureau en Île-de-France affiche un recul respectif de 23 et 22 % sur un an. Le taux de vacance demeure bas, favorisant la hausse des loyers.

541 300 m² de bureaux placés en Île-de-France : -23 % sur un an

Déjà observée au dernier trimestre 2018, la baisse de la demande placée se confirme au premier trimestre 2019. Selon Immostat, sur une année glissante, de premier trimestre 2019 à premier trimestre 2018, cette décélération des transactions locatives et des ventes à utilisateurs se chiffre à 23 %. L’absence des grandes transactions, exceptée celle de 31 000 m² à Fontenay sous Bois loués par la Société Générale, se fait sentir ce trimestre d’autant que l’an dernier, à époque comparable, deux transactions comptabilisaient 100 000 m². Le créneau des moyennes surfaces, de 1 000 à 5 000 m², reste très bien orienté, en hausse de 17 % attestant d’un marché profond et mature qui correspond aux besoins des moyennes entreprises.

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La demande de Paris intramuros s'est rétrécie sous la pression d'une offre réduite de bons produits. © ImmoStat

Les principaux moteurs des demandes vont porter sur la transformation des usages et de la révolution digitale, la prolongation du développement du coworking, la recherche d’économies via des consolidation de site, l’obsolescence de certains immeubles franciliens et l’éclosion de nouveaux territoires tertiaires en relation avec le projet du Grand Paris Express ».

Eric Siesse, directeur général adjoint du pôle Bureaux Location IDF chez BNPRE

Taux de vacance faible et loyers en hausse dans le Grand Paris

L’offre immédiate de bureaux en Île-de-France à la fin du premier trimestre 2019 s’établit à 2 928 000 m², en baisse de 7 % par rapport à l’an dernier à époque comparable. Le taux de vacance, après plusieurs trimestres de baisse, se stabilise à niveau particulièrement bas, à 5,4 % sur l’Île-de-France mais à 2,3 % seulement dans la Capitale. Face à ce manque d’offre immédiatement disponible, les promoteurs / investisseurs ont relancé diverses opérations. Résultat : l’offre de bureaux en cours de construction enregistre un léger rebond pour atteindre 1 517 000 m² sur l’ensemble de la région parisienne avec une part notable dans Paris ( 22 %), en Première Couronne ( 24 %) et à La Défense ( 27 %). Toujours selon Immostat, les loyers ont enregistré, en moyenne du Grand Paris et sur un an, une hausse de :

  • 7 % pour les bureaux de seconde main, à 386 € HT/HC/m²/an.
  • 4 % pour les bureaux neufs ou restructurés, à 396 € HT/HC/m²/an.

Au-delà de ces moyennes locatives, de grandes disparités existent. Selon Cuhsmann & Wakefield, dans le QCA parisien, les loyers de seconde main affichent des niveaux record, de l'ordre de 620 €/HT/HC/m²/an, reflétant une offre anémique et une pression des utilisateurs à la demande. Une tendance inverse en première couronne où ces valeurs de seconde main se replient de 4 à 8 % selon les secteurs en fonction de l'offre et de la demande. 

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Selon les secteurs, la hausse s'invite. Mais aucun décrochage à la baisse ne se manifeste clairement. © ImmoStat

Le taux de vacance dans Paris intramuros a chuté pour atteindre un niveau historiquement bas, notamment dans le QCA, ce qui a logiquement provoqué une pression à la hausse sur les valeurs locatives »

Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux IDF chez CBRE

2,4 Mds d’investissement dans le tertiaire, une chute de 22 % en un an

La conjoncture économique moins porteuse, en France comme en Europe et le manque d’offre de qualité disponible de suite dans Paris freinent les investisseurs même si les conseils en immobilier d’entreprise ont actuellement de belles signatures en cours mais sur lesquelles ils ne peuvent communiquer dès lors que la vente n’est pas totalement ficelée. Dans une dépêche de l’Agence France Presse, Delphine Mahé, responsable des Etudes chez JLL, rappelait que « les gros volumes ont un peu de mal à trouver acquéreur au prix demandé par les vendeurs, mais qu’il faut relativiser que l’on sort d’une année 2018 particulièrement dynamique avec 23 Mds € en bureaux, du jamais vu ». Il est vrai aussi que le prix moyen des bureaux acquis en Île-de-France, tous types confondus, s’élève à 6 800 € / m², en hausse de 5 % et que d’immenses disparités existent entre les prix intramuros et ceux des confins de l’Île-de-France.

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A époque comparable, les investisseurs privilégient la première couronne en 2019. © ImmoStat