Île-de-France : coup de froid sur l'investissement de bureaux au 1er trimestre

Île-de-France : coup de froid sur l'investissement de bureaux au 1er trimestre

L’absence de grandes transactions a terni le marché de l’investissement de bureaux en Île-de-France. Mais quelques méga deals, signés en avril 2019, vont redorer le blason du marché pour le second trimestre.

2,25 Mds €, -14 % sur un an mais + 37 % par rapport à la moyenne décennale

Contrairement au 1er trimestre 2018 et en dépit d’une légère augmentation du nombre de transactions supérieures à 100 M €, aucune transaction de grande envergure n’a été enregistrée. Mais selon Knight Frank, le ralentissement s’est aussi fait durement ressentir sur les transactions de taille intermédiaire, entre 50 et 100 M €. Au total de ce premier trimestre, ce sont 2,25 Mds € qui ont été investis en Île-de-France. Un résultat en repli de 14 % (2,6 Mds €) par rapport au premier trimestre 2018. Mais, lot de consolation, ce volume reflète une hausse de 37 % par rapport à la moyenne de chaque premier trimestre depuis 10 ans.

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Un recul de 14 % sur un an. © Knight Frank

Repli de l’activité de Paris, relance de l’investissement en Île-de-France

Les plus beaux immeubles de bureaux parisiens restent très prisés mais l’offre « prime » s’assèche et le niveau élevé des valeurs refroidit certaines ardeurs. Au premier trimestre, seuls 850 M € ont été investis contre 1,85 Md € un an auparavant au travers d’opérations comme le siège des Républicains, 238 rue de Vaugirard, (15 è) et ses 5 500 m² acquis par un fond d’épargne allemand pour 46 M €. Toutefois, un portefeuille de 28 actifs, appartenant à Terreïs, devrait être cédé à Swiss Life prochainement pour 1,7 Md €. Hors Paris intramuros, trois secteurs de la première couronne ( Sud, Est et Peri-Défense) concentrent la majorité des volumes investis grâce à sept opérations supérieures à 100 M €.  Sur Nanterre, le « Spazio » et ses 36 500 m² a été cédé par AEW à Liberty Management et sur Chatillon, Axa a vendu le « Synapse » et ses 21 400 m² à Immovalor Gestion.

Bon à savoir

C’est la vente, mi avril, de la tour Majunga, à La Défense, par Unibail- Rodamco-Westfield au binôme franco-coréen MIRAE ASSET DAEWOO/AMUNDI IMMOBILIER, pour 850 M €, qui a défrayé la chronique et devrait relever le niveau des investissements au second trimestre.

Des investisseurs attentifs aux biens à plus-value ajoutée

Les investisseurs français se taillent encore la part du lion, à 58 %, majoritairement représentés par des SCPI et des OPCI. Les  étrangers ont investi à même hauteur que l’an dernier à époque comparable et représentent 48 % des acheteurs. Les Allemands sont très présents. Les acteurs se positionnent sur des actifs prime dans Paris et en première couronne sacrifiant le rendement à l’emplacement. Rendement qui, actuellement, se situe entre 3 et 3,15 %  dans le QCA et 4 % en proche périphérie. Mais les actifs « prime » se font de plus en plus rares et certains opérateurs se positionnent sur des biens à valoriser et offrant de meilleurs rendements.

La pénurie d'offre parisienne contraint les investisseurs à considérer des opportunités d'investissement aux portes de la capitale, en première couronne et dans le croissant ouest ».

Nils Vinck, directeur Capital Markets France chez Cushamna & Wakefield