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Bureaux Île-de-France : demande en repli, placement en hausse au premier semestre 2019
La demande de bureaux franciliens fléchit, faute d’offre qui ralentit le volume des transactions mais reste dans la moyenne des dix dernières années. À l’inverse, l’investissement séduit toujours plus, les Français comme les internationaux.
1,1 million de m² de bureaux placés, une chute de 19 % sur un an
La baisse de la demande est importante mais l’honneur est sauf puisque cette demande est en ligne avec la moyenne de 1,1 million de m² observée entre 2009 et 2018. Toutefois, ce résultat semestriel est plombé par un premier trimestre peu dynamique qu’heureusement un second trimestre ravive. Et comme les membres du GIE Immostat (BNP Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL) ne s'avouent pas vaincus, ils rappellent que des locations comme des ventes à utilisateurs sont «dans le pipe » et augurent de tendances porteuses pour le second semestre. BNP Real Estate Transation France envisage même une année où la demande placée se situerait, pour l’ensemble de l’année, à 2,4 Millions de m², soit un niveau toujours supérieur à la sacrosainte moyenne sur 10 ans. En attendant, ce sont les surfaces intermédiaires, de 1 000 à 5 000 m², qui tiennent le marché alors que les petits et les grands gabarits chutent, réduisant la mobilité des petites et grandes entreprises. Paris reste très demandé voire plébiscité dans un contexte d’offre difficile.
La demande recule mais reste dans la moyenne des dix dernières années.
L’offre en baisse génère une hausse des valeurs locatives des bureaux
La demande reste toutefois soutenue, l’offre adéquate diminue. Selon Cushman & Wakefield, en un an, l’offre immédiatement disponible s’est réduite de 7 % pour se situer à 2,9 millions de m², soit un taux de vacance de 5,1 %. Le stock parisien de surfaces vacantes est au niveau plancher de 388 000 m² (2,3 %), ce qui représente à peine cinq mois de commercialisation. Du côté des loyers, les bureaux neufs ou restructurés et bien placés ont augmenté de l’ordre de 5 % pour tourner en moyenne autour de 400 €/m². Dans l’ancien, la segmentation est importante avec une pression des valeurs locatives de 9 % en moyenne dans la capitale contre 3 % dans le Croissant Ouest. A l’inverse, l’heure est à la correction en première (- 8 %) et seconde couronne (- 7 %).
Les loyers anciens augmentent de 9 % dans Paris et de 5 % dans le Croissant Ouest.
13 Mds € investis en 6 mois : un très bon niveau d’investissement
Les volumes investis en immobilier d’entreprise, tous les secteurs confondus, poursuivent la même dynamique que l’an dernier avec un volume engagé de 13 Mds €, de 12 % supérieur à la moyenne des cinq dernières années. Dans un contexte international difficile, marqué par les tensions commerciales et les tergiversations du Brexit, le marché renforce son attractivité. Les étrangers ne s’y trompent pas. Leurs investissements représentent 36 % des volumes. Les Sud-Coréens sont très présents (16 %). Pour la première fois depuis trente ans, en volume investi, le capital asiatique fait jeu égal avec celui des Américains. Le taux de rendement prime en bureaux demeure à 3 % malgré la hausse des loyers.
Nicolas Verdillon, directeur de l’investissement chez CBRE
« Les perspectives pour l’année 2019 restent bien orientées avec de gros volumes unitaires à venir. L’hypothèse d’un soft landing semble à nouveau se décaler dans le temps ».
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