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Bureaux en régions : centre ville ou périphérie ?

Bureaux en régions : centre ville ou périphérie ?

Le marché des bureaux en régions explose, tiré toujours par les grandes métropoles. Mais entre les quartiers d’affaires périphériques ou ceux de centre-ville, le choix n’est pas automatique. Question d’habitudes locales, d’offres, de montants des loyers.

Bureaux en régions : centre ville ou périphérie ?

900 000 m² de bureaux placés : un marché porteur, mais hétérogène

Une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate révèle qu’au premier semestre 2019, le marché des bureaux en province enregistre une hausse de plus de 10 % sur 17 villes étudiées plaçant à 900 000 m² les bureaux commercialisés, une progression de plus de 60 % sur ces cinq dernières années. Un résultat qui est dû à l’explosion des transactions supérieures à 10 000 m². Mais le marché régional ne peut être homogène de par l’ampleur et la diversité des marchés. Lyon,(223 000 m²), Lille,(148 000 m²), Bordeaux,(94 000 m²), et Montpellier,(66 000 m²), sont sur le haut du podium devant Aix-Marseille,(63 000 m²) et Nantes,(62 000 m²). Pour les marchés inférieurs à 50 000 m², si Dijon et Nancy s’en sortent bien, les autres comme Tours ou Rouen sont en baisse. Mais ils ont un point commun : un fort retrait des transactions dans le neuf.

Bon à savoir

A l’échelle internationale, Lyon et Lille confirment leur présence dans le Top 20 des métropoles européennes.  Lyon se situe devant Dublin, Budapest et Barcelone et challenge Milan. Lille reste encore loin de Bruxelles mais rivalise avec sa voisine Amsterdam.

Quartiers d’affaires : centre ou périphérie des villes

Selon l’étude BNP Paribas Real Estate, « si l’on regarde le classement à mi-année des Régions, non pas par le prisme des villes mais par celui des secteurs d’affaires, la parité est respectée avec cinq quartiers périphériques et cinq situés en centre-ville ». Toutefois, malgré ce dynamisme des quartiers d’affaires en périphérie, selon le Conseil en immobilier d’entreprise, la demande en centre-ville est en hausse. Une progression qui se justifie par le développement de quartiers d’affaires en centre-ville comme Euronantes à Nantes ou Euroatlantique à Bordeaux. Toutefois si plus d’un utilisateur sur deux souhaite aller en centre-ville, il y a un écart entre les intentions et la réalité avec une diversité des situations. A titre d’exemples, moins de 30 % de la demande exprimée souhaite s’implanter en centre-ville de Toulouse, historiquement un marché de périphérie. Sur Bordeaux, le centre- ville est largement plébiscité.

Des loyers « prime » des bureaux à la hausse

Les métropoles régionales rivalisent dans les nouvelles tours de bureaux, occasionnant des loyers « prime » en hausse. Dans la future skyline de Lyon Part Dieu, après le Crayon, Incity, Oxygène… ce sera « To Lyon », construite par Vinci, avec l’architecte Dominique Perrault, qui viendra s’imposer en 2023. Les loyers oscilleraient entre 325 et 350 €/m²/an. Marseille, au marché de bureaux beaucoup plus étroit que celui de Lyon, compte, elle aussi sa sky line avec la tour réalisée par Zahah Hadid voici une dizaine d’années et celle beaucoup plus récente de la « Marseillaise » avec l’architecte Jean Nouvel où les loyers « prime » tournent autour de 310 €/m²/an. En dehors de ces deux métropoles à l’offre neuve de grande qualité, Bordeaux affiche 260 €/m²/ an sur Euratlantique,  Nantes à 250 €/m²/an sur la Halle de la Madeleine dans le centre historique, 240 €/m²/an à Lille… A l’opposé, sur Tours ou Orléans, les meilleurs emplacements ne dépassent pas 150-160 €/m²/an.

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