Vous louez un commerce, la chaudière est à changer... Qui doit prendre en charge les frais ?

Vous louez un commerce, la chaudière est à changer... Qui doit prendre en charge les frais ?

Dans le cadre d’un bail commercial, certaines réparations ne peuvent être imputées au locataire. En dehors de cette liste légale, il convient de se référer aux termes du contrat.

Dans un bail commercial, certaines charges sont supportées par le propriétaire

L’article R145-35 du code de commerce précise que le bail commercial ne peut en aucun cas faire supporter au locataire les réparations et travaux suivants :

  • Les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.
  • Les dépenses ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’elles relèvent de l’article 606 du code civil.
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Bon à savoir

Peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, sous réserve que le bail le prévoit expressément.

En cas de chaudière défaillante, référez-vous au bail

Pour le reste, c’est la liberté contractuelle qui prime. Concernant le remplacement de la chaudière notamment, il convient de se référer au bail conclu entre les parties. En effet, le contrat peut prévoir que le remplacement de cet équipement incombera en totalité au locataire ou au bailleur. Il peut également être prévu que chacune des parties en prendra un pourcentage déterminé à sa charge. Propriétaire et locataire peuvent déroger aux dispositions du bail en concluant un accord écrit. Par exemple, si le bail prévoit que le remplacement de la chaudière incombera au locataire, les parties peuvent conclure un accord écrit selon lequel le propriétaire bailleur prendra une partie du remplacement à sa charge.

Références juridiques

  • Article R145-35 du code de commerce.
  • Cass, 3e civ., 6 mars 2013, n°11-27.331.