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Bail commercial : un usufruitier peut-il consentir seul une baisse de loyer ?

Bail commercial : un usufruitier peut-il consentir seul une baisse de loyer ?

Dans le cadre d’un bail commercial consenti par usufruitier et nu-propriétaire, sachez que les actes relatifs au bail doivent également être consentis par l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Bail commercial : un usufruitier peut-il consentir seul une baisse de loyer ?

Le principe posé par l’article 595 du code civil pour un bail commercial

L’article 595 du code civil dispose que l’usufruitier d’un local commercial, ne peut en aucun cas conclure un bail, sans l’intervention du nu-propriétaire. Ce dernier pourrait en invoquer la nullité. 

La jurisprudence foisonne sur le sujet. Il a été retenu par la cour d’appel de Paris qu’un congé avec offre de renouvellement devait être envoyé par le nu-propriétaire et l’usufruitier, à peine de nullité, l’offre de renouvellement étant un acte de disposition.

Mais parallèlement à cette décision, la Cour de cassation a, de son côté, admis la validité d’un refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, délivré par l’usufruitier seul. La haute juridiction considère que l’usufruitier étant le seul débiteur de l’indemnité d’éviction, il peut effectuer cette démarche seul.

Bon à savoir

Un bail commercial est en effet un acte de disposition nécessitant l’accord de tous les propriétaires (usufruitier et nu-propriétaire). En revanche, concernant les actes d’administration, l’usufruit est admis à les effectuer seul, sans que le nu-propriétaire intervienne.

Le nu-propriétaire doit donner son accord pour une baisse de loyer

La Cour de cassation a rendu un arrêt récemment sur la baisse de loyer, dans le cadre d’un bail commercial, consenti par l’usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire. L’usufruitier avait accordé une dispense de loyer puis une diminution du loyer pendant une longue durée au preneur, en contrepartie de travaux effectués par ce dernier.

Cette dispense puis la diminution du loyer avaient été matérialisées par un avenant, acte que le nu-propriétaire a contesté. La Cour de cassation lui a donné raison en rappelant que le bail commercial est un acte de disposition impliquant l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire réunis. Il en découle que les actes modificatifs répondent à la même règle. En cas de litige, il conviendra de se référer à la libre appréciation des juges.

Références juridiques
  • Article 595 al 4 du code civil
  • CA Paris, 16e ch. Sect A. 13 mars 2009, n°08/05356
  • Cass, 3e civ., 9 déc. 2009, n°08-20512
  • Cass, 3e civ. 14 mars 2019, n°17-27560
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