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Bail commercial : qu’est-ce qu’un pacte de préférence ?

Bail commercial : qu’est-ce qu’un pacte de préférence ?

Vous avez signé un bail commercial sur un local dont vous êtes propriétaire. Ce contrat contient un pacte de préférence. Cette clause a une grande importance, notamment en cas de vente du local.

Bail commercial : qu’est-ce qu’un pacte de préférence ?

Le pacte de préférence pour un bail commercial

L’article 1123 du code civil définit le pacte de préférence comme étant « un contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter »En d’autres termes, dans le cadre d’un bail commercial, par l’effet d’un pacte de préférence, le propriétaire qui désire vendre le local a l’obligation d’en proposer l’acquisition en priorité au locataire exploitant. La Cour de cassation a aménagé les dispositions du code civil en matière de bail commercial, et retient que lorsque le bail prend fin, suite à un refus de renouvellement, le locataire conserve son droit de préférence (sa priorité d’achat) tant qu’il est maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction par le propriétaire.

Bon à savoir

Le pacte de préférence porte généralement sur un contrat de vente d'un bail commercial. Il peut aussi faire l’objet d’une clause du contrat lui-même.

Violation du pacte de préférence : les sanctions sont dures !

Lorsque la vente du local commercial est conclue en violation du pacte de préférence, le locataire, bénéficiaire du pacte, peut agir de différentes façons :

  • Il peut obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
  • Il est également possible pour le locataire lésé de demander la nullité de la vente conclue entre le propriétaire et un tiers, à la condition que le tiers acquéreur ait eu, en amont, connaissance de ce pacte de préférence,
  • Le locataire lésé peut demander au juge de le substituer au tiers acquéreur dans le contrat de vente conclu. L’issue d’un tel litige demeure toujours soumise à l’appréciation des juges.

Depuis la loi Pinel, avec ou sans pacte de préférence, le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de priorité sur l’acquisition du local en cas de vente de celui-ci par le propriétaire, sauf certaines exceptions légalement énumérées.

Références juridiques

  • Article 1123 du code civil,
  • Article L145-28 du code civil,
  • Cass, 3e civ., 16 juin 1999, n°97-16.764. 
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