Bail commercial : l’accord du bailleur est-elle nécessaire pour la sous-location ?

Bail commercial : l’accord du bailleur est-elle nécessaire pour la sous-location ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire ne peut sous-louer les locaux sans l’accord du bailleur et sans que ce dernier intervienne à l’acte de sous-location, à moins que le bail l’en dispense.

L’accord du bailleur et son concours à l’acte sont indispensables

L’article L145-31 du code du commerce dispose que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du propriétaire bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à « concourir à l'acte ». Le locataire ne peut en aucun cas invoquer une clause du bail l’autorisant à sous-louer les locaux, pour ne pas avoir à solliciter le concours du bailleur. La Cour de cassation a rappelé que même si le bailleur a donné son accord dans le bail, la sous-location est irrégulière dans la mesure où le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte, et ce même si la sous-location ne concerne que la partie habitation du local.

Bon à savoir

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La sous-location dans un bail commercial n'est pas d'ordre public

L’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location n’est pas d’ordre public, et ne s’applique que dans le silence du bail commercial : si le bail prévoit expressément que le locataire est dispensé d’appeler le bailleur à l’acte, il n’y sera pas tenu et la sous-location sera en principe régulière. Dans le silence du bail, et à défaut d’intervention du bailleur à l’acte, le sous-locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement.

Références juridiques

  • Article L145-31 du code de commerce
  • Cass, 3e civ., 4 oct. 1995, n°93-18.775
  • Cass, 3e civ., 19 févr. 2003, n°01-10.689