Est-il possible d'installer un commerce alors que le règlement de l'immeuble l’interdit ?

Tout changement d'affectation qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ne peut être autorisé que par l'assemblée générale des copropriétaires. © Delphotostock
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L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 indique que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires qui ne peuvent ni y déroger ni le modifier unilatéralement. Le règlement fixe, d’une part, la destination générale de l'immeuble (usage principal d'habitation, usage commercial ou usage mixte d'habitation et de commerce), et d’autre part, l’usage auquel est affecté chaque lot.

Tout changement d'affectation qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble est interdit et ne peut être autorisé que par l'assemblée générale des copropriétaires délibérant à l'unanimité. Ainsi, si le lot est à usage d’habitation et que l’immeuble est à usage exclusif d'habitation, un appartement ne peut être transformé en un local à usage commercial sauf autorisation de l’assemblée générale.

Bon à savoir

Tout changement d’affectation d’un bien immobilier est également soumis à autorisation administrative. Le projet ne doit pas être contraire au plan local d'urbanisme ou à la carte communale. Un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux avec changement de destination devra être délivrée par la mairie.

Quels sont les droits des copropriétaires ?

Chaque copropriétaire est libre de modifier l'affectation des parties privatives de son lot à condition qu’il ne soit porté atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ni aux règles d’urbanisme. Il est interdit au copropriétaire de causer un préjudice à un ou plusieurs autres copropriétaires.

Si le changement d’affectation ne respecte pas le règlement de copropriété et qu’il n’a pas été approuvé par un vote unanime de l’assemblée générale des copropriétaires, tout copropriétaire peut agir dans un délai de 10 ans depuis la date du changement d'affectation.

Références juridiques

  • Articles 8, 8, al. 2 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  • Article 42 al.1 de la loi de 1965.
  • Cass. 3e civ., 28 avr. 1993, n° 91-11.296 : RD imm. 1993.
  • Cass. 3e civ., 2 oct. 1979,: Bull. civ. III, n° 163 ; JCP 1980, II, 19289.
  • Cass. 3e civ., 8 sept. 2009, n° 08-14.389.

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