Bail professionnel : comment sont réparties les charges entre propriétaire et locataire ?

Les parties peuvent convenir dans le bail de se référer au décret sur les charges locatives en matière de bail d’habitation pour une résidence principale. © Unclesam
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Les baux professionnels sont régis par la loi du 23 décembre 1986 qui règlemente la durée du bail, les formes du congé et le délai du préavis. Pour le reste, comme la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, la liberté contractuelle prime.

La répartition des charges doit être listée dans le bail professionnel

La loi étant silencieuse, les baux professionnels sont en principe établis par écrit et précisent de façon détaillée les différentes charges exigibles et leur mode de répartition entre propriétaire et locataire. Dans ce cas, il convient d’appliquer le bail signé. Par exemple, le bail professionnel peut mettre à la charge du locataire l’ensemble des prestations et charges relatives au local loué et à l’ensemble de l’immeuble. Attention, la jurisprudence s’attache à ce que les charges imputées au locataire soient précisément listées dans le bail.

Bon à savoir

Le fait que le bailleur paie l’électricité du locataire et lui en demande le remboursement est contraire à l’interdiction de rétrocession de l’énergie fournie par EDF. Une clause du bail le prévoyant serait donc illicite.

Taxes et impôts peuvent être à imputés au locataire

La Cour de cassation considère que les taxes et impôts, dont le redevable légal est le propriétaire, peuvent être mis à la charge du locataire si le bail le prévoit. Ainsi, l’usage des lieux peut mettre à la charge du locataire les taxes municipales telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe relative au tout à l’égout, les taxes de balayage… Les parties peuvent convenir dans le bail de se référer au décret sur les charges locatives en matière de bail d’habitation pour une résidence principale. Il est préférable, dans ce cas, que le décret soit annexé au bail, afin d’éviter toute contestation possible.

Références juridiques

  • Article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
  • Cass, Civ 3, 18 nov. 1998, n°96-19.556
  • CA Versailles, 12e ch., 1e sect, 15 janv. 1998.