Bail commercial : les travaux de réparation peuvent-ils être imputés au locataire ?

Bail commercial : les travaux de réparation peuvent-ils être imputés au locataire ?
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La loi Pinel a modifié certaines dispositions légales relatives au régime des baux commerciaux et précisément en matière de réparations qu’il est interdit d’imputer au locataire.

Un bail commercial définit la répartition des travaux

Les travaux doivent faire l’objet de clauses essentielles dans un bail commercial. La difficulté est de s’accorder sur une répartition claire entre le propriétaire et le locataire. Préalablement à la loi Pinel, il était fréquent que les questions des répartitions des charges entre le bailleur et le locataire soient réglées dans le bail directement et les grosses réparations, prévues à l’article 606 du code civil, pouvaentt être mises à la charge du locataire si, et seulement si le bail le prévoyait explicitement. Mais les règles ont changé avec le dispositif Pinel.

Bon à savoir

Parmi les travaux imputés au locataire et spécifiés dans le bail, on pouvait notamment trouver les travaux qui se rapportaient à l’activité commerciale, par exemple du fait des normes à respecter s’agissant d’un établissement recevant du public.

Les grosses réparations ne peuvent pas être imputées au locataire

L’article R145-35 du code de commerce, issu du dispositif Pinel, instaure des nouvelles règles afin de renforcer l'encadrement des baux commerciaux. Il indique désormais que ne peuvent pas être imputées au locataire :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’elles relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

En plus des réparations mentionnées ci-dessus, ne peuvent être facturés au locataire, certains impôts exceptés la taxe foncière et les taxes additionnelles ainsi que les taxes liées à l’usage du local si le bail le prévoit, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local.

Références juridiques

  • Article 606 du code civil
  • Article R145-35 du code de commerce.