Investir dans des murs de boutique avec des parts de SCPI, un vrai bon plan !

Acheter des parts de SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier sans mobiliser un capital trop important. © Fotolia
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Avec une mise de fonds modeste dans des SCPI spécialisées en commerce, vous pouvez vous constituer un patrimoine à long terme qui vous procure un rendement servi chaque trimestre. Un bon plan pour diversifier votre patrimoine.

Les sociétés civiles de placement immobilier, (SCPI), ont le vent en poupe. Jamais la collecte portant sur 171 sociétés  actuellement ouvertes n’a atteint de tels sommets. En 2015, elle s’élève à  4,275 milliards d’euros, soit une progression de 46 % par rapport à l’année précédente. Dans la famille SCPI, celles spécialisées en commerces représentent une vingtaine de ces sociétés.

Bon à savoir

Les taux de crédit étant particulièrement attractifs, il ne faut pas hésiter à acheter plus de parts, le rendement minimum de 4 % étant nettement supérieur au taux de crédit. En effet, au niveau des revenus et lors de la revente, un nombre important de parts augmente le rendement et le capital.

Les 5 atouts des sociétés civiles de placement immobilier de commerce

Le patrimoine de ces SCPI est constitué uniquement de murs de boutique en pied d’immeubles, de surfaces dans les retails parks, de moyennes surfaces en périphérie, contrairement à des SCPI plus généralistes qui englobent logements et bureaux et commerces. Elles vont, à terme, bénéficier de l’ouverture du commerce le dimanche dans les zones touristiques internationales.

  1. Une mise de fonds modique. Le prix de la part évolue entre 270 et 1 000 €. En général, sur ce type de SCPI, il faut souscrire un minimum de 10 parts, ce qui reste très abordable et permet d’accéder à un marché sur lequel il est difficile d’investir en direct.

  2. Une diversification du patrimoine. Ceux qui possèdent déjà des parts de SCPI dans des logements ou des bureaux peuvent diversifier leur patrimoine dans des commerces, mutualisant les risques.

  3. Une mutualisation géographique du risque. Le patrimoine des SCPI se trouve autant en Ile de France que dans les grandes métropoles de province. Ainsi, là aussi le risque est mutualisé puisque si le marché de la boutique fléchit dans certaines villes, il est plus porteur dans d’autres.

  4. Une gestion assurée par des professionnels. Les SCPI spécialisées dans les commerces ne sont pas nombreuses car le créneau est étroit et le segment de marché très spécifique exige des professionnels connaissant la règlementation, le régime des baux commerciaux, l’indexation…Les sociétés sont contrôlées par l’autorité des marchés financiers (AMF).

  5. Un revenu complémentaire. Ce revenu est souvent versé par trimestre ou par semestre. Ce peut donc être un bon complément de revenus pour de jeunes actifs ou pour des retraités.

Les SCPI, notamment en murs de boutique, affichent un rendement toujours supérieur aux autres placements même si la forte augmentation de la valeur vénale des biens conjugués à une stabilité voire une baisse des loyers amènent à une compression des rendements depuis plusieurs années ».

Laurent Leprévost, directeur général Galtier Valuation

Les frais à prendre en compte pour un investisement en SCPI

L’investissement en parts de SCPI induit deux types de frais relatifs à l’acquisition et à la gestion. Ces frais sont en fait comparables à ceux supportés par un acheteur lors d’un investissement en direct.

  • Les frais liés à la souscription de parts : ils évoluent autour de 8 % dans les SCPI
  • Les frais liés à la gestion : ceux-ci  servent à rémunérer la société de gestion et représentent environ 10 % des loyers perçus.

Bon à savoir

Les revenus procurés par les SCPI proviennent des loyers et sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers et aux prélèvements sociaux. Cependant si la SCPI place une partie des loyers en placement financier, type assurance-vie, ce sont alors des revenus de capitaux mobiliers. Dans les deux cas, ils s’ajoutent au revenu global de l’acquéreur.

Le TOP 10 des SCPI de commerce au niveau rendement

Dans les 20 SCPI de commerce où l’on peut actuellement acheter des parts, une dizaine affiche un rendement brut oscillant entre 4,50 et 5,44 % :

  1. Acti Pierre 1 (Ciloger) : 5,44 %.
  2. Acti Pierre 2 (Ciloger) : 5,27 %.
  3. Cristal Rente (Intergestion) : 5,27 %.
  4. Acti Pierre 3 (Ciloger) : 5,23 %.
  5. BTP Immobilier (Fiducial Gérance) : 5,13 %.
  6. Cifocoma 1 (Sofidy) : 5,08 %.
  7. Foncia Pierre Rendement (Foncia Pierre Gestion) : 5,05 %.
  8. Patrimmo Commerce (Primonial Reim) : 5 %.
  9. Gemmocommerce  (Amundi Immobilier) : 4,80 %.
  10. Nova Pierre (Paref Gestion) : 4,52 %.

Bon à savoir

Pour obtenir des revenus significatifs, l’idéal est d’investir entre 30 000 et  50 000 € à répartir sur deux ou trois SCPI afin de mutualiser les risques.

Comment se passe la revente des parts de SCPI de commerce ?

S’il est conseillé de garder ses parts entre 8 et 10 ans pour rentabiliser les frais d’entrée et miser sur une revalorisation du patrimoine, se pose un jour ou l’autre le cas de la revente. Celle-ci peut être partielle ou totale. Cette revente se fait par l’intermédiaire du marché secondaire. Il est organisé par la société de gestion qui fixe un prix d’exécution résultant de l’offre et de la demande. Au final, le vendeur reçoit le montant du prix d’exécution fixé multiplié par le nombre de parts qu’il a vendu.

Conseils Agorabiz

  • Se renseigner sur la qualité du parc de la SCPI et sur la signature de son gestionnaire.
  • Ne pas placer toute sa mise dans la même SCPI afin de mutualiser les risques.
  • Vérifier le taux d’occupation financier,(TOF), qui indique la part des loyers réellement encaissés. Privilégier un taux d’au moins 94 %.

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