Commerces en pied d’immeuble : une valeur refuge pour les investisseurs

Commerces en pied d’immeuble : une valeur refuge pour les investisseurs
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Dans la famille  « immobilier commercial », le pied d’immeuble affiche une progression constante depuis cinq ans pour atteindre un volume d’investissement de 1,65 milliard d’euros. Les meilleurs emplacements sont toujours ciblés même à faible taux de rendement.

L’étude annuelle réalisée par RCG, Retail Consulting Group, spécialiste en immobilier commercial, pointe l’appétence accrue des investisseurs pour l’année 2015 sur le segment des pieds d’immeuble. Avec, notamment, un second semestre qui a frôlé le milliard d’euros, soit le même volume d’investissement enregistré sur l’année historique de 2007.

Une performance notable du commerce en pied d’immeuble

Dans un marché d’immobilier commercial global en  baisse de 15 % par rapport à 2014, le volume investi en pied d’immeuble tire son épingle du jeu avec une progression de 8,50 %. Une performance qui s’explique par plusieurs facteurs :

  • L’afflux de capitaux importants des investisseurs institutionnels mais aussi des investisseurs privés par le biais des SCPI ou des OPCI.
  • La liquidité du marché améliorée dans un marché très actif.
  • La volatilité de la stratégie des investisseurs contraints de changer ou d’élargir leur choix d’actifs compte tenu de la collecte importante, de l’obligation de placement…

Chiffres Clés

  • 5,6 milliards d’€ en immobilier commercial global, -15 % par rapport à 2014.
  • 1,65 milliard d’€ affectés au pied d’immeubles +8,50 % par rapport à 2014.
  • 2,25 à 4 % de rendement « prime » à Paris contre 3,50 à 4,50 % en 2014.
  • 4 à 5 % de rendement « prime » en province contre 4,50 à 5,25 % en 2014.

Prime au meilleur emplacement des métropoles régionales

Si la demande est en croissance, elle est aussi de plus en plus ciblée. Les investisseurs visent Paris et les grandes métropoles régionales. L’aversion au risque reste très présente, et les investisseurs ne recherchent pas les villes de moins de 50 000 habitants en raison d’une vacance commerciale importante dans leur centre-ville concurrencé par les zones commerciales de périphérie. Parmi les principales transactions opérées en 2015 :

  • Atelier Renault, av Champs Elysées, Paris  pour 300 millions d’€.
  • Roberto Cavali, 261 rue Saint-Honoré, Paris pour 150 millions d’€
  • Benetton, 51 bd Hausmann, Paris pour 140 millions d’€.
  • Printemps/H&M, Uniqlo, Strasbourg pour 130 millions d’€.
  • LVMH, 170 bd St Germain, Paris pour 75 millions d’€.
  • H&M, 62 rue de la République, Lyon pour 40 millions d’€.
  • Fnac, Zara, Angers pour 20 millions d’€.
  • H&M, Foot Locker, Uniqlo, Thionville pour 10,7 millions d’€.

Le rendement des commerces revu à la baisse

L’afflux de capitaux et la baisse des taux d’intérêt génèrent une compression sensible sur les taux de rendement qui deviennent historiquement bas notamment sur les sites « prime » de la capitale où ils évoluent entre 2,25 et 4 %.  Sur des emplacements moins privilégiés, le taux de rendement augmente, entre 4 et 5,25 %. En province, si le taux du « prime » affiche actuellement entre 4 et 5 %, celui du site secondaire gagne un point pour osciller entre 5 et 6 %.

Bon à savoir

En immobilier commercial, tout secteur confondu à savoir centres commerciaux, retail parks, pied d’immeuble, les français ont absorbé 77 % des volumes investis  contre 62 % en 2014, suivis par les Allemands et les Moyen-Orientaux. Coté typologie des investisseurs, les SCPI/OCPI progressent  à 34 % contre 14 % en 2014. Les privés reculent fortement, à peine 2 % contre 16 % l’année précédente.

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